北京市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告　　

〔十五屆〕第24號(hào)

　　《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》已由北京市第十五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十次會(huì)議于2020年3月27日通過，現(xiàn)予公布，自2020年5月1日起施行。

　　北京市第十五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)

　　2020年3月27日

　　北京市物業(yè)管理?xiàng)l例

　　(2020年3月27日北京市第十五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十次會(huì)議通過)

　　目　錄

　　第一章　總　　則

　　第二章　物業(yè)管理區(qū)域

　　第三章　前期物業(yè)

　　第四章　業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會(huì)

　　第一節(jié)　業(yè)主和業(yè)主大會(huì)

　　第二節(jié)　業(yè)主委員會(huì)

　　第三節(jié)　物業(yè)管理委員會(huì)

　　第五章　物業(yè)服務(wù)

　　第六章　物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第七章　法律責(zé)任

　　第八章　附　　則

　　第一章　總　　則

　　第一條　為了構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系，建設(shè)和諧宜居社區(qū)，規(guī)范物業(yè)管理，維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益，保障物業(yè)的依法、安全、合理使用，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動(dòng)適用本條例；非住宅物業(yè)管理參照?qǐng)?zhí)行。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自行管理或者共同決定委托物業(yè)服務(wù)人的形式，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)單位和其他物業(yè)管理人。

　　第三條　本市物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，堅(jiān)持黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、居民自治、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐的工作格局。建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的治理架構(gòu)。

　　推動(dòng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)中建立黨組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。

　　第四條　物業(yè)管理相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)遵守權(quán)責(zé)一致、質(zhì)價(jià)相符、公平公開的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)則，維護(hù)享受物業(yè)服務(wù)并依法付費(fèi)的市場(chǎng)秩序，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境。

　　支持社會(huì)資本參與老舊小區(qū)綜合整治和物業(yè)管理。

　　第五條　本市支持在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的重大事項(xiàng)及有關(guān)共有部分利用和管理等事項(xiàng)。

　　第六條　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門履行下列職責(zé)：

　　(一)制定本市物業(yè)管理相關(guān)政策并組織實(shí)施；

　　(二)指導(dǎo)和監(jiān)督區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門開展物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作；

　　(三)指導(dǎo)和監(jiān)督本市住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；

　　(四)建立健全業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)委員培訓(xùn)制度；

　　(五)制定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；

　　(六)建立全市統(tǒng)一的物業(yè)管理信用信息、業(yè)主電子共同決策等信息系統(tǒng)；

　　(七)指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會(huì)制定和實(shí)施自律性規(guī)范；

　　(八)實(shí)施物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。

　　區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門履行下列職責(zé)：

　　(一)貫徹執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)政策和制度；

　　(二)監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員；

　　(三)指導(dǎo)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；

　　(四)組織對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)委員開展培訓(xùn)；

　　(五)指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府實(shí)施與物業(yè)管理相關(guān)工作；

　　(六)落實(shí)物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。

　　發(fā)展改革、民政、財(cái)政、規(guī)劃自然資源、城市管理、水務(wù)、市場(chǎng)監(jiān)管、園林綠化、人防等相關(guān)主管部門，按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)監(jiān)督管理工作。

　　第七條　區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)工作機(jī)制，組織轄區(qū)內(nèi)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門及相關(guān)部門和單位，統(tǒng)籌推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項(xiàng)工作，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大問題。

　　第八條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉換屆、物業(yè)管理委員會(huì)組建，并辦理相關(guān)備案手續(xù)；指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)依法履行職責(zé)，有權(quán)撤銷其作出的違反法律法規(guī)和規(guī)章的決定；參加物業(yè)承接查驗(yàn)，指導(dǎo)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，調(diào)處物業(yè)管理糾紛，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。

　　居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下開展具體工作，建立黨建引領(lǐng)下的物業(yè)管理協(xié)商共治機(jī)制；有權(quán)就業(yè)主反映的物業(yè)管理事項(xiàng)向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行詢問，引導(dǎo)規(guī)范運(yùn)作；指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。

　　第九條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)市人民政府確定的行政執(zhí)法事項(xiàng)清單，依法行使行政執(zhí)法權(quán)，建立綜合執(zhí)法工作機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)違法行為的巡查、檢查和處理。

　　第十條　突發(fā)事件應(yīng)對(duì)期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)落實(shí)市人民政府依法采取的各項(xiàng)應(yīng)急措施；指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開展相應(yīng)級(jí)別的應(yīng)對(duì)工作，并給予物資和資金支持。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照要求服從政府統(tǒng)一指揮，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下積極配合居民委員會(huì)、村民委員會(huì)開展工作，依法落實(shí)應(yīng)急預(yù)案和各項(xiàng)應(yīng)急措施。

　　第十一條　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違法搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。

　　第十二條　本市支持物業(yè)管理、專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)等行業(yè)協(xié)會(huì)依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范，實(shí)行自律管理，編制團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)解行業(yè)糾紛，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益，推動(dòng)行業(yè)健康有序發(fā)展。

　　支持、鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入行業(yè)協(xié)會(huì)。

　　第十三條　本市支持法律、會(huì)計(jì)、工程、評(píng)估、咨詢等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員參與物業(yè)管理和服務(wù)活動(dòng)，為物業(yè)管理相關(guān)主體提供公正、專業(yè)的咨詢、培訓(xùn)、評(píng)價(jià)、檢驗(yàn)、監(jiān)督和審計(jì)等服務(wù)。支持非營利性社會(huì)組織參與物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人因物業(yè)管理事項(xiàng)需要法律咨詢的，可以向公共法律服務(wù)機(jī)構(gòu)咨詢；符合法律援助條件的，可以依法申請(qǐng)法律援助。

　　第十四條　本市建立健全人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解構(gòu)成的多元糾紛解決機(jī)制，化解物業(yè)管理糾紛。

　　第二章　物業(yè)管理區(qū)域

　　第十五條　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的規(guī)定，綜合考慮建設(shè)用地宗地范圍、共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模和類型、社區(qū)建設(shè)等因素，以利于服務(wù)便利、資源共享、協(xié)商議事。

　　規(guī)劃城市道路、城市公共綠地、城市河道等公共區(qū)域不得劃入物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十六條　新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的土地使用權(quán)劃撥、出讓前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)就物業(yè)管理區(qū)域的劃分提出意見，納入?yún)^(qū)域規(guī)劃綜合實(shí)施方案、土地出讓合同或者劃撥文件，并向社會(huì)公布。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同中明示核定的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十七條　已投入使用、尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域或者劃分的物業(yè)管理區(qū)域確需調(diào)整的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管等部門，結(jié)合物業(yè)管理實(shí)際需要，征求業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域并公告。　

　　第十八條　新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)配建獨(dú)立且相對(duì)集中的物業(yè)服務(wù)用房，滿足物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備、辦公及值班需求，具體面積按照本市公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)用房的面積、位置應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃許可證、房屋買賣合同中載明。

　　已投入使用但是未配建物業(yè)服務(wù)用房的，建設(shè)單位或者產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)通過提供其他用房、等值的資金等多種方式提供；建設(shè)單位和產(chǎn)權(quán)單位已不存在的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府統(tǒng)籌研究解決。

　　第三章　前期物業(yè)

　　第十九條　建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。建設(shè)單位銷售房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘前期物業(yè)服務(wù)人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)就前期物業(yè)服務(wù)是否收費(fèi)、服務(wù)內(nèi)容以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約定，約定的內(nèi)容作為房屋買賣合同的附件或者直接納入房屋買賣合同。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長(zhǎng)不超過二年，具體期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。期限屆滿前三個(gè)月，由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)服務(wù)人。期限屆滿，業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，前期物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供服務(wù)；期限未滿或者未約定前期物業(yè)服務(wù)期限，業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第二十條　建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督下，共同確認(rèn)物業(yè)管理區(qū)域，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果，形成查驗(yàn)記錄，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，并向業(yè)主公開查驗(yàn)的結(jié)果。

　　承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。對(duì)于承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以整改，或者委托前期物業(yè)服務(wù)人整改。

　　未經(jīng)業(yè)主同意，建設(shè)單位不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

　　第二十一條　在辦理物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)人移交下列資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分相關(guān)文件；

　　(二)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

　　(三)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　　(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　　(五)物業(yè)管理必需的其他資料。

　　物業(yè)已投入使用，上述資料未移交的，應(yīng)當(dāng)移交；資料不全的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)齊?！?/span>

　　第二十二條　前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)費(fèi)，由業(yè)主按照房屋買賣合同的約定承擔(dān)；房屋買賣合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第二十三條　建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，并在銷售場(chǎng)所顯著位置公示。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)制定并發(fā)布臨時(shí)管理規(guī)約的示范文本。

　　第二十四條　前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前六個(gè)月，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者組建物業(yè)管理委員會(huì)，就物業(yè)管理事項(xiàng)進(jìn)行表決。

　　第四章　業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會(huì)

　　第一節(jié)　業(yè)主和業(yè)主大會(huì)

　　第二十五條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　公房尚未出售的，產(chǎn)權(quán)單位是業(yè)主；已出售的，購房人是業(yè)主。

　　本條例所稱業(yè)主還包括：　

　　(一)尚未登記取得所有權(quán)，但是基于買賣、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的單位或者個(gè)人；

　　(二)因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人；

　　(三)因繼承取得建筑物專有部分所有權(quán)的個(gè)人；

　　(四)因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人；

　　(五)其他符合法律法規(guī)規(guī)定的單位或者個(gè)人。

　　第二十六條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的以下部分屬于業(yè)主共有：

　　(一)道路、綠地，但是屬于城市公共道路、城市公共綠地或者明示屬于私人所有的除外；

　　(二)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位；

　　(三)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、架空層、設(shè)備層或者設(shè)備間等；

　　(四)物業(yè)服務(wù)用房和其他公共場(chǎng)所、共用設(shè)施；

　　(五)法律法規(guī)規(guī)定或者房屋買賣合同依法約定的其他共有部分。

　　第二十七條　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

　　(一)自行管理物業(yè)；

　　(二)要求物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)；

　　(三)提議召開業(yè)主大會(huì)，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

　　(四)提出制定和修改臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

　　(五)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

　　(六)選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

　　(七)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)的工作；

　　(八)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　(九)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和收益權(quán)；

　　(十)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

　　(十一)法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　業(yè)主行使權(quán)利不得危及物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

　　第二十八條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)以及應(yīng)對(duì)突發(fā)事件等方面的制度要求；

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定；

　　(四)配合物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)管理；

　　(五)按照國家和本市有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

　　(六)按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)；

　　(七)履行房屋安全使用責(zé)任；

　　(八)按照規(guī)定分類投放生活垃圾；

　　(九)法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

　　第二十九條　業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　第三十條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上的，百分之五以上的業(yè)主、專有部分占建筑物總面積百分之五以上的業(yè)主或者建設(shè)單位均可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)，居民委員會(huì)、村民委員會(huì)也可以組織達(dá)到前述條件的業(yè)主或者建設(shè)單位提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)。

　　第三十一條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到成立業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后三十日內(nèi)，對(duì)提出申請(qǐng)的業(yè)主身份和申請(qǐng)進(jìn)行審核，對(duì)符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，指定居民委員會(huì)、村民委員會(huì)工作人員擔(dān)任籌備組組長(zhǎng)。

　　籌備組組長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)于三十日內(nèi)組織業(yè)主代表、建設(shè)單位、產(chǎn)權(quán)單位、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)黨組織、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)代表召開首次籌備組會(huì)議，成立籌備組?！?/span>

　　籌備組中的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦或者居民委員會(huì)、村民委員會(huì)推薦產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定；業(yè)主代表資格應(yīng)當(dāng)參照適用本條例第三十九條有關(guān)業(yè)主委員會(huì)委員候選人資格的規(guī)定。

　　籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組人數(shù)的二分之一。

　　籌備組成立七日內(nèi)，籌備組組長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)將籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　第三十二條　籌備組應(yīng)當(dāng)開展以下工作，并就其確定的事項(xiàng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：

　　(一)確認(rèn)業(yè)主身份、人數(shù)及所擁有的專有部分面積；

　　(二)制定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案；

　　(三)擬訂管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；

　　(四)制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；

　　(五)制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

　　(六)完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　前款規(guī)定的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，至少應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序，業(yè)主委員會(huì)的組成、任期、罷免和遞補(bǔ)等事項(xiàng)，并不得違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

　　業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)研究處理并在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前作出答復(fù)。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　第三十三條　首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員。

　　第三十四條　業(yè)主大會(huì)依照法律法規(guī)的規(guī)定召開，決定下列事項(xiàng)：

　　(一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　(二)選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員；

　　(三)確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價(jià)格；

　　(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人或者不再接受事實(shí)服務(wù)；

　　(五)籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金；

　　(六)申請(qǐng)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　　(七)決定共用部分的經(jīng)營方式，管理、使用共用部分經(jīng)營收益等共有資金；

　　(八)確定業(yè)主委員會(huì)委員津貼或者補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)主任實(shí)施任期、離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)；

　　(九)改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決議；

　　(十)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就前款規(guī)定的決定事項(xiàng)向業(yè)主大會(huì)提出討論方案。

　　第三十五條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開，每年至少召開一次。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用書面形式或者通過互聯(lián)網(wǎng)方式召開；采用互聯(lián)網(wǎng)方式表決的，應(yīng)當(dāng)通過市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門建立的電子投票系統(tǒng)進(jìn)行。

　　召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日前通知全體業(yè)主，將會(huì)議議題及其具體內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并報(bào)物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)派代表列席會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議不得就已公示議題以外的事項(xiàng)進(jìn)行表決。

　　第三十六條　業(yè)主委員會(huì)未按照規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期召集；逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集。

　　第三十七條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議依法作出的決定，對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定應(yīng)當(dāng)自作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)依法遵守業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定。物業(yè)使用人，是指除業(yè)主以外合法占有、使用物業(yè)的單位或者個(gè)人，包括但是不限于物業(yè)的承租人。

　　第三十八條　業(yè)主大會(huì)可以委托街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)、村民委員會(huì)代為保管業(yè)主大會(huì)印章；需要使用業(yè)主大會(huì)印章的，由業(yè)主委員會(huì)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)、村民委員會(huì)提出。

　　第二節(jié)　業(yè)主委員會(huì)

　　第三十九條　業(yè)主委員會(huì)由五人以上單數(shù)組成，具體人數(shù)根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定。戶數(shù)一百戶以下的住宅小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)可以由三人組成。候補(bǔ)委員人數(shù)按照不超過業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)確定。

　　業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)為本物業(yè)管理區(qū)域的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表。

　　業(yè)主是自然人的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　(一)遵紀(jì)守法、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力；

　　(二)具有完全民事行為能力；

　　(三)符合業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法中關(guān)于居住期限的要求；

　　(四)按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)、不存在欠繳專項(xiàng)維修資金及其他需要業(yè)主共同分擔(dān)費(fèi)用的情況；

　　(五)本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務(wù)人無直接的利益關(guān)系；

　　(六)未被列為失信被執(zhí)行人；

　　(七)未有本條例規(guī)定的房屋使用禁止規(guī)定的行為；

　　(八)未有法律法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的情形。

　　第四十條　業(yè)主委員會(huì)委員候選人通過下列方式產(chǎn)生：

　　(一)社區(qū)黨組織推薦；

　　(二)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)推薦；

　　(三)業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。

　　籌備組根據(jù)業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法從按照前款方式推薦的人員中確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單，報(bào)社區(qū)黨組織。

　　社區(qū)黨組織引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)主委員會(huì)委員，通過法定程序擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。

　　第四十一條　業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過五年，可以連選連任。

　　業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。　

　　任期內(nèi)業(yè)主委員會(huì)委員出現(xiàn)空缺的，由候補(bǔ)委員遞補(bǔ)剩余任期。具體遞補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。

　　第四十二條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)委員中推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任，并在推選完成之日起三日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示業(yè)主委員會(huì)主任、副主任和其他委員的名單。

　　第四十三條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)備案：

　　(一)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；

　　(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　(三)管理規(guī)約；

　　(四)業(yè)主委員會(huì)首次會(huì)議記錄和會(huì)議決定；

　　(五)業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員的名單、基本情況。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)以上材料的真實(shí)性、規(guī)范性進(jìn)行核實(shí)，符合要求的，五個(gè)工作日內(nèi)予以備案，并出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明，解散籌備組。

　　業(yè)主委員會(huì)可持備案證明和印章刻制證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。

　　業(yè)主委員會(huì)印章由業(yè)主委員會(huì)保管，需要使用業(yè)主委員會(huì)印章的，應(yīng)當(dāng)有業(yè)主委員會(huì)過半數(shù)委員簽字。

　　第四十四條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督，并履行下列職責(zé)：

　　(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告年度物業(yè)管理的實(shí)施情況、業(yè)主委員會(huì)履職情況；

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接；

　　(三)擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法；

　　(四)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的使用以及組織專項(xiàng)維修資金的補(bǔ)建、再次籌集；

　　(五)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　(六)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止；

　　(七)制作和保管會(huì)議記錄、共有部分的檔案、會(huì)計(jì)憑證和賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件；

　　(八)定期向業(yè)主通報(bào)工作情況，每半年公示業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員交納物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)情況；

　　(九)協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

　　(十)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配合行政執(zhí)法機(jī)關(guān)開展執(zhí)法工作；

　　(十一)配合、支持居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；

　　(十二)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　業(yè)主委員會(huì)不得擅自決定本條例第三十四條第一款規(guī)定事項(xiàng)；業(yè)主大會(huì)不得授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定本條例第三十四條第一款規(guī)定事項(xiàng)。

　　第四十五條　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開，至少每?jī)蓚€(gè)月召開一次；經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開臨時(shí)會(huì)議。

　　定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員參加，委員不得委托他人參會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開五日前將會(huì)議議題告知物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)，并聽取意見和建議。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)可以根據(jù)情況派代表參加。

　　業(yè)主委員會(huì)確定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過半數(shù)委員簽字同意。會(huì)議結(jié)束后三日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將會(huì)議情況以及確定事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)其他委員或者業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期召集；逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集，并重新推選業(yè)主委員會(huì)主任、副主任。

　　第四十六條　業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，委員資格自情形發(fā)生之日起自然終止，由業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主公示，并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)確認(rèn)：

　　(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主；

　　(二)以書面形式向業(yè)主委員會(huì)提出辭職；

　　(三)因健康等原因無法履行職責(zé)且未提出辭職。

　　業(yè)主委員會(huì)委員一年內(nèi)累計(jì)缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議總次數(shù)一半以上，或者不再符合本條例第三十九條規(guī)定的委員條件的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)罷免其委員資格；業(yè)主委員會(huì)未提請(qǐng)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)罷免有關(guān)委員資格。在委員資格被罷免前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)停止該委員履行職責(zé)，并向業(yè)主公示。

　　第四十七條　業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員不得實(shí)施下列行為：

　　(一)阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定；

　　(二)虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動(dòng)中形成的文件資料；

　　(三)拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會(huì)換屆交接工作；

　　(四)擅自使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章；

　　(五)違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；

　　(六)將業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)借給他人或者設(shè)定擔(dān)保等挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

　　(七)與物業(yè)服務(wù)人有可能影響其公正履行職務(wù)的經(jīng)濟(jì)往來或者利益交換；

　　(八)泄露業(yè)主信息；

　　(九)侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

　　業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員有前款規(guī)定的第(一)項(xiàng)至第(五)項(xiàng)行為的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令業(yè)主委員會(huì)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)罷免有關(guān)委員資格。在委員資格被罷免前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)停止該委員履行職責(zé)，并向業(yè)主公示。

　　第四十八條　一個(gè)任期內(nèi)，出現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)委員經(jīng)遞補(bǔ)人數(shù)仍不足總數(shù)的二分之一等無法正常履行職責(zé)的情形，或者業(yè)主委員會(huì)拒不履行職責(zé)的，物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

　　第四十九條　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前六個(gè)月，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面報(bào)告之日起六十日內(nèi)組建換屆小組，并在業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前，由換屆小組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定提出申請(qǐng)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促其履行職責(zé)。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府也可以應(yīng)業(yè)主書面要求組建換屆小組。

　　換屆小組依照籌備組的人員構(gòu)成組建。

　　第五十條　業(yè)主委員會(huì)的名稱、委員、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理變更備案手續(xù)。

　　因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等客觀原因致使業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)無法存續(xù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)辦理業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)注銷手續(xù)，并公告其印章作廢。

　　第五十一條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的違反法律法規(guī)和規(guī)章的決定，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第三節(jié)　物業(yè)管理委員會(huì)

　　第五十二條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會(huì)。物業(yè)管理委員會(huì)作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，依照本條例承擔(dān)相關(guān)職責(zé)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，并推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　第五十三條　有下列情形之一的，可以組建物業(yè)管理委員會(huì)：

　　(一)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件；

　　(二)具備成立業(yè)主大會(huì)條件，但是確有困難未成立；

　　(三)業(yè)主大會(huì)成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　第五十四條　物業(yè)管理委員會(huì)由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人代表等七人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會(huì)委員人數(shù)的二分之一。

　　物業(yè)管理委員會(huì)主任由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)代表擔(dān)任，副主任由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)指定一名業(yè)主代表擔(dān)任。物業(yè)管理委員會(huì)委員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　第五十五條　成立業(yè)主大會(huì)但是尚未成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理委員會(huì)自成立之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)備案：

　　(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；

　　(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　(三)管理規(guī)約。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)以上材料進(jìn)行核實(shí)，符合要求的，五個(gè)工作日內(nèi)予以備案，并出具業(yè)主大會(huì)備案證明和印章刻制證明。物業(yè)管理委員會(huì)持業(yè)主大會(huì)備案證明和印章刻制證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章，持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的成立證明申請(qǐng)刻制物業(yè)管理委員會(huì)印章。

　　未成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)管理委員會(huì)持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的成立證明申請(qǐng)刻制物業(yè)管理委員會(huì)印章。

　　第五十六條　成立業(yè)主大會(huì)但是尚未成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理委員會(huì)組織業(yè)主大會(huì)按照本條例第三十四條的規(guī)定履行職責(zé)，并組織執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。

　　未成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)管理委員會(huì)組織業(yè)主行使本條例第三十四條和第四十四條規(guī)定的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

　　第五十七條　物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議由主任或者由主任委托副主任召集和主持，三分之一以上委員提出召開物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議的，主任應(yīng)當(dāng)組織召開會(huì)議。

　　會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員且過半數(shù)業(yè)主代表委員參加，業(yè)主代表委員不能委托代理人參加會(huì)議。

　　物業(yè)管理委員會(huì)按照本條例第五十六條確定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過半數(shù)委員簽字同意。會(huì)議結(jié)束后三日內(nèi)，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將會(huì)議情況以及確定事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示十個(gè)工作日。

　　第五十八條　物業(yè)管理委員會(huì)的任期一般不超過三年。期滿仍未推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會(huì)。

　　第五十九條　已成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，并按照本條例第四十三條規(guī)定備案的，或者因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等其他客觀原因致使物業(yè)管理委員會(huì)無法存續(xù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)解散物業(yè)管理委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　第六十條　物業(yè)管理委員會(huì)組建的具體辦法，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。

　　第五章　物業(yè)服務(wù)

　　第六十一條　業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托他人管理；委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)選定一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

　　電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，應(yīng)當(dāng)由符合資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)或者人員實(shí)施。

　　第六十二條　接受委托提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格，擁有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的能力，有條件在物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立獨(dú)立核算的服務(wù)機(jī)構(gòu)。

　　第六十三條　業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主與業(yè)主共同選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂書面合同，就物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

　　業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未能達(dá)成一致意見的，雙方可以委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估；雙方對(duì)委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)未能達(dá)成一致意見的，可以從區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門確定的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)目錄中隨機(jī)選定。

　　物業(yè)服務(wù)合同簽訂或者變更之日起十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門備案。

　　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門、協(xié)會(huì)制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本，并向社會(huì)公布。

　　第六十四條　業(yè)主共同決定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)進(jìn)行招標(biāo)，繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的除外。

　　鼓勵(lì)業(yè)主通過市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門建立的招投標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第六十五條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，并且遵守下列規(guī)定：

　　(一)提供物業(yè)服務(wù)符合國家和本市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；

　　(二)及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；

　　(三)定期聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，改進(jìn)和完善服務(wù)；

　　(四)對(duì)違法建設(shè)、違規(guī)出租房屋、私拉電線、占用消防通道等行為進(jìn)行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時(shí)報(bào)告行政執(zhí)法機(jī)關(guān)；

　　(五)發(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險(xiǎn)隱患的，及時(shí)設(shè)置警示標(biāo)志，采取措施排除隱患或者向有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告；

　　(六)對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)；

　　(七)不得泄露在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中獲取的業(yè)主信息；

　　(八)履行生活垃圾分類管理責(zé)任人責(zé)任，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人進(jìn)行生活垃圾分類；

　　(九)配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、行政執(zhí)法機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)、村民委員會(huì)做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第六十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)在到崗之日起三日內(nèi)到項(xiàng)目所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)報(bào)到，在居民委員會(huì)、村民委員會(huì)的監(jiān)督、指導(dǎo)下參與社區(qū)治理工作。

　　第六十七條　區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和社區(qū)治理要求，委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區(qū)治理情況和共用部分管理狀況進(jìn)行評(píng)估。

　　物業(yè)管理相關(guān)主體可以委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)承接和查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、專項(xiàng)維修資金使用方案、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等進(jìn)行評(píng)估。具體辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。

　　專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本市相關(guān)規(guī)定提供專業(yè)服務(wù)，提供客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確的評(píng)估報(bào)告。

　　第六十八條　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施分類監(jiān)管，建立激勵(lì)和懲戒制度。具體辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。

　　第六十九條　物業(yè)服務(wù)人可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)服務(wù)企業(yè)，但是不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項(xiàng)一并委托給第三方。

　　第七十條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，如實(shí)公示、及時(shí)更新下列信息，并且可以通過互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話；

　　(二)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式等；

　　(三)電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等；

　　(四)上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算；

　　(五)上一年度公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r、物業(yè)費(fèi)、公共收益收支與專項(xiàng)維修資金使用情況；

　　(六)業(yè)主進(jìn)行房屋裝飾裝修活動(dòng)的情況；

　　(七)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫的出售和出租情況；

　　(八)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

　　業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

　　第七十一條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立、保存下列檔案和資料：

　　(一)小區(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案；

　　(二)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、有限空間等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備檔案及其管理、運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄；

　　(三)水箱清洗記錄及水箱水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告；

　　(四)住宅裝飾裝修管理資料；

　　(五)業(yè)主名冊(cè)；

　　(六)簽訂的供水、供電、垃圾清運(yùn)等書面協(xié)議；

　　(七)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料。

　　第七十二條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的付費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)，按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)。業(yè)主逾期不交納物業(yè)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其交納；拒不交納的，物業(yè)服務(wù)人可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。業(yè)主拒不執(zhí)行人民法院生效法律文書的，人民法院可以依法對(duì)業(yè)主作出限制消費(fèi)令、納入失信被執(zhí)行人名單。

　　采取酬金制交納物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)建立物業(yè)費(fèi)和共用部分經(jīng)營收益的共管賬戶。業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)可以委托第三方對(duì)物業(yè)服務(wù)收支情況進(jìn)行審計(jì)。

　　第七十三條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)并適時(shí)調(diào)整。

　　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在協(xié)商物業(yè)費(fèi)時(shí)參考。

　　第七十四條　物業(yè)服務(wù)人利用共用部分從事經(jīng)營活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)將公共收益單獨(dú)列賬。

　　公共收益歸全體業(yè)主所有。專項(xiàng)維修資金余額不足首期應(yīng)籌集金額百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金額應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，剩余部分的使用由業(yè)主共同決定?！?/span>

　　第七十五條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前六個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人，并將決定書面告知原物業(yè)服務(wù)人。原物業(yè)服務(wù)人接受續(xù)聘的，雙方應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)人不接受續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)提前九十日書面告知業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)。

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿、業(yè)主沒有共同作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人決定，物業(yè)服務(wù)人按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面告知對(duì)方。

　　第七十六條　業(yè)主共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起三十日內(nèi)履行下列交接義務(wù)，并且退出物業(yè)管理區(qū)域：

　　(一)移交物業(yè)共用部分；

　　(二)移交本條例第二十一條、第七十一條規(guī)定的檔案和資料；

　　(三)結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；

　　(四)物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

　　原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)場(chǎng)服務(wù)。原物業(yè)服務(wù)人拒不移交有關(guān)資料或者財(cái)物的，或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門報(bào)告，并向轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)請(qǐng)求協(xié)助，或者依法向人民法院提起訴訟，要求原物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)人交接工作的監(jiān)管。

　　原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。

　　新物業(yè)服務(wù)人不得強(qiáng)行接管物業(yè)，按照約定承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

　　第七十七條　本市建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機(jī)制。物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時(shí)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供供水、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。

　　提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過六個(gè)月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。

　　應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)新物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。

　　第六章　物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第七十八條　業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定，按照規(guī)劃用途合理、安全使用物業(yè)。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人等不得實(shí)施下列行為：

　　(一)損壞、擅自拆改建筑物承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

　　(二)擅自利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營；

　　(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、障礙物或者私挖地下空間；

　　(四)違反國家規(guī)定，制造、儲(chǔ)存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險(xiǎn)物質(zhì)；

　　(五)違規(guī)私拉電線、電纜為電動(dòng)汽車、電動(dòng)自行車、電動(dòng)摩托車和電動(dòng)三輪車等充電；

　　(六)擅自拆改供水、排水、再生水等管線；

　　(七)從建筑物中拋擲物品；

　　(八)制造超標(biāo)噪音；

　　(九)侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施；

　　(十)擅自通過設(shè)置地鎖、石墩、柵欄等障礙物和亂堆亂放雜物等方式，占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道等共用部位，或者損壞消防設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備；

　　(十一)擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；

　　(十二)違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；

　　(十三)違反規(guī)定出租房屋。

　　發(fā)生本條第二款規(guī)定行為的，利害關(guān)系人有權(quán)投訴、舉報(bào)，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻；勸阻無效的，應(yīng)當(dāng)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者行政執(zhí)法機(jī)關(guān)報(bào)告。

　　第七十九條　業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，與物業(yè)服務(wù)人簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)檢查。協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括裝飾裝修工程的禁止行為、垃圾堆放和清運(yùn)要求以及費(fèi)用、施工時(shí)間等內(nèi)容。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時(shí)間、地點(diǎn)等情況在擬裝飾裝修的物業(yè)樓內(nèi)顯著位置公示。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的巡查和監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)主管部門報(bào)告。

　　第八十條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；不出售或者尚未售出的，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主使用。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時(shí)按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。

　　第八十一條　物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)專項(xiàng)維修資金制度，按照規(guī)定足額交納專項(xiàng)維修資金。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)、辦理轉(zhuǎn)移登記后，轉(zhuǎn)讓物業(yè)的專項(xiàng)維修資金余額隨物業(yè)一并轉(zhuǎn)讓，業(yè)主無權(quán)要求返還；因征收或者其他原因造成物業(yè)滅失的，專項(xiàng)維修資金余額歸業(yè)主所有。

　　已售公房的業(yè)主轉(zhuǎn)讓公房前，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)適用的商品房標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足公房的專項(xiàng)維修資金；因繼承、贈(zèng)予、執(zhí)行生效法律文書而發(fā)生已售公房產(chǎn)權(quán)人變更的，繼承人、受贈(zèng)人、受償人應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)適用的商品房標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足專項(xiàng)維修資金。

　　第八十二條　國家實(shí)施專項(xiàng)維修資金制度之前的未售公房，沒有專項(xiàng)維修資金的，產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定建立并足額交納專項(xiàng)維修資金。

　　國家實(shí)施專項(xiàng)維修資金制度之后出售的公房，業(yè)主和售房單位應(yīng)當(dāng)按照國家和本市規(guī)定的比例交納專項(xiàng)維修資金；未按規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主和售房單位應(yīng)當(dāng)足額補(bǔ)交，未足額補(bǔ)交的，已出售的公房不得再次轉(zhuǎn)讓。

　　第八十三條　專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知、督促業(yè)主按照屆時(shí)適用的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足專項(xiàng)維修資金。

　　業(yè)主申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額交納專項(xiàng)維修資金的相關(guān)憑證。

　　第八十四條　未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，專項(xiàng)維修資金由市住房資金管理部門代管，存入銀行專用賬戶。

　　選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，業(yè)主大會(huì)可以決定自行管理專項(xiàng)維修資金，或者委托市住房資金管理部門代管。業(yè)主大會(huì)決定自行管理的，應(yīng)當(dāng)以自己名義設(shè)立專用賬戶，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門應(yīng)當(dāng)監(jiān)督、指導(dǎo)專項(xiàng)維修資金的使用管理。

　　業(yè)主大會(huì)可以委托具有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)共有資金進(jìn)行財(cái)務(wù)管理。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)自行管理共有資金的，應(yīng)當(dāng)每季度公布一次自行管理賬目。

　　第八十五條　專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　第八十六條　維修、更新和改造共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，需要使用專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?/span>

　　(一)商品住宅之間或者商品住宅和非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自專有物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)偂?/span>

　　(二)售后公房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主和售房單位按照所交存專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)偅黄渲?，?yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自專有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/span>

　　(三)售后公房與商品房住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)，再按照第(一)項(xiàng)、第(二)項(xiàng)的規(guī)定比例分?jǐn)偂?/span>

　　共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造，但是沒有專項(xiàng)維修資金的，維修、更新和改造費(fèi)用按照前款的規(guī)定由業(yè)主共同分?jǐn)偂?/span>

　　第八十七條　新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位可以接受專業(yè)設(shè)施設(shè)備專業(yè)運(yùn)營單位委托，按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范建設(shè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業(yè)設(shè)施設(shè)備；經(jīng)驗(yàn)收合格，將專業(yè)設(shè)施設(shè)備及工程圖紙等資料交由專業(yè)運(yùn)營單位承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和更新改造責(zé)任。

　　已入住項(xiàng)目，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業(yè)設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、不能正常使用的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)立即報(bào)告相關(guān)專業(yè)運(yùn)營單位；專業(yè)運(yùn)營單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施，排除故障。

　　專業(yè)運(yùn)營單位對(duì)專業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和更新改造，進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以配合，不得以任何方式阻撓、妨礙其正常作業(yè)。

　　第八十八條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、消防設(shè)施等易于發(fā)生安全風(fēng)險(xiǎn)的設(shè)施設(shè)備和部位加強(qiáng)日常巡查和定期養(yǎng)護(hù)；采取必要的安全保障措施，防止建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落。

　　排除安全風(fēng)險(xiǎn)隱患需要使用專項(xiàng)維修資金的，按照本市相關(guān)規(guī)定辦理。

　　第八十九條　建筑物專有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益的，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取修繕以及其他消除危險(xiǎn)的安全治理措施。

　　業(yè)主不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，可以由物業(yè)服務(wù)人報(bào)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)同意，或者按照臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定，代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

　　經(jīng)鑒定為停止使用、整體拆除的危險(xiǎn)房屋的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)停止使用，立即搬出；拒不搬出的，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門應(yīng)當(dāng)書面責(zé)令業(yè)主或者物業(yè)使用人搬出，情況緊急危及公共安全的，區(qū)人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門組織強(qiáng)制搬出，并妥善安置。

　　第七章　法律責(zé)任

　　第九十條　違反本條例第二十一條規(guī)定，建設(shè)單位不移交或者補(bǔ)齊資料的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改的，處五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　第九十一條　違反本條例第六十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未按規(guī)定將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門備案的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正，給予警告；逾期不改的，處五千元以上一萬元以下的罰款。

　　第九十二條　違反本條例第六十五條第(一)項(xiàng)至第(六)項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)未遵守相關(guān)規(guī)定的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門給予警告，處五千元以上一萬元以下的罰款；違反第(七)項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人泄露業(yè)主個(gè)人信息的，由公安機(jī)關(guān)依法處理；違反第(八)項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未履行生活垃圾分類管理責(zé)任人責(zé)任的，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門依照生活垃圾管理法律法規(guī)予以處理。

　　第九十三條　違反本條例第六十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人未按時(shí)報(bào)到的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改的，處五千元以上一萬元以下的罰款。

　　第九十四條　違反本條例第七十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未按照規(guī)定如實(shí)公示有關(guān)信息的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正，給予警告；逾期不改的，處一千元以上五千元以下的罰款。

　　第九十五條　違反本條例第七十一條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未建立、保存相關(guān)檔案和資料的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正，處二萬元以上五萬元以下的罰款。

　　第九十六條　違反本條例第七十四條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人挪用、侵占公共收益的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令退還，并處挪用、侵占金額二倍以下的罰款。

　　第九十七條　物業(yè)服務(wù)人違反本條例第七十六條第一款規(guī)定的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改的，對(duì)物業(yè)服務(wù)人予以通報(bào)，對(duì)拒不移交有關(guān)資料或者財(cái)物的，處一萬元以上十萬元以下的罰款；拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，自規(guī)定時(shí)間屆滿次日起處每日一萬元的罰款。物業(yè)服務(wù)人有違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法給予治安管理處罰。

　　第九十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列行為之一的，由有關(guān)主管部門按照下列規(guī)定予以查處：

　　(一)違反本條例第七十八條第二款第(一)項(xiàng)規(guī)定的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款；

　　(二)違反本條例第七十八條第二款第(二)項(xiàng)規(guī)定的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)單位處五萬元以上二十萬元以下的罰款；對(duì)個(gè)人處一千元以上一萬元以下的罰款；有違法所得的，責(zé)令退還違法所得；

　　(三)違反本條例第七十八條第二款第(三)項(xiàng)規(guī)定的，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)給予責(zé)令拆除或者回填、罰款等處罰；

　　(四)違反本條例第七十八條第二款第(四)項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)依照治安管理處罰法律法規(guī)予以處罰；

　　(五)違反本條例第七十八條第二款第(五)項(xiàng)規(guī)定的，由消防救援機(jī)構(gòu)責(zé)令改正，拒不改正的，處五百元以上五千元以下的罰款；

　　(六)違反本條例第七十八條第二款第(六)項(xiàng)規(guī)定的，由水主管部門責(zé)令限期改正，處一萬元以上三萬元以下的罰款；

　　(七)違反本條例第七十八條第二款第(七)項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)給予警告，處五百元以上五千元以下的罰款；

　　(八)違反本條例第七十八條第二款第(八)項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)責(zé)令改正，拒不改正的，處二百元以上五百元以下的罰款；

　　(九)違反本條例第七十八條第二款第(九)項(xiàng)規(guī)定的，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門責(zé)令改正，拒不改正的，處五百元以上五千元以下的罰款；

　　(十)違反本條例第七十八條第二款第(十)項(xiàng)規(guī)定，占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道，或者損壞消防設(shè)施的，由消防救援機(jī)構(gòu)責(zé)令改正，對(duì)單位處五千元以上五萬元以下的罰款，對(duì)個(gè)人處五百元的罰款；占用、堵塞、封閉其他共用部位，或者損壞其他共用設(shè)施設(shè)備的，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門責(zé)令改正，給予警告，對(duì)單位處二千元以上二萬元以下的罰款，對(duì)個(gè)人處二百元以上五百元以下的罰款；　

　　(十一)違反本條例第七十八條第二款第(十一)項(xiàng)規(guī)定的，由規(guī)劃自然資源主管部門責(zé)令當(dāng)事人限期改正、按照實(shí)際使用用途類型應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)地價(jià)款數(shù)額的二倍處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，依法無償收回土地使用權(quán)；

　　(十二)違反本條例第七十八條第二款第(十二)項(xiàng)、第(十三)項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)依照治安管理處罰法律法規(guī)予以處罰。

　　第九十九條　違反本條例第八十條規(guī)定，將車位、車庫提供給業(yè)主以外的其他人的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正，有違法出租所得的，責(zé)令退還違法所得，按每個(gè)違法出租車位處五千元以上一萬元以下的罰款；拒不改正的，按每個(gè)違法出租車位處每月二千元的罰款。

　　第一百條　物業(yè)服務(wù)人違反本條例第八十八條第一款規(guī)定的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正，處二萬元以上五萬元以下的罰款。

　　第一百零一條　本條例規(guī)定退還的違法所得，應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　第一百零二條　違反本條例規(guī)定，造成他人損失的，依法承擔(dān)民事責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第一百零三條　行政執(zhí)法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理相關(guān)主體受到行政處罰或者行政強(qiáng)制的情況共享到本市的公共信用信息平臺(tái)。行政機(jī)關(guān)根據(jù)本市關(guān)于公共信用信息管理規(guī)定可以對(duì)其采取懲戒措施。

第八章　附　　則

　　第一百零四條　本條例自2020年5月1日起施行。